Aktien
Diese Frage kann simpel beantwortet werden: Hat ein Unternehmen ein mehr an Eigenkapital, kann man Ankäufe aus Sondersituationen erhöhen und somit den Gewinn für das Unternehmen proportional erheblich steigern. Nachfolgend möchten wir Ihnen den Ablauf sowie die Renditemöglichkeiten einer Immobilie aus einer Zwangsversteigerung vorstellen.
Der durchschnittliche Ankaufspreis einer Immobilie aus einer Zwangsvollstreckung oder einem Forderungsaufkauf liegt bei ca. 50% vom gutachterlichen Wert. Die nachfolgende Immobilie wurde durch unseren Partner abgewickelt und soll Ihnen die Möglichkeiten derartiger Immobilien aufzeigen. Der gutachterliche Wert der nachfolgenden Immobilie wurde auf 500.000,00 Euro festgesetzt. Die Immobilie befindet sich im Zentrum von Krefeld. Das freistehende Einfamilienhaus wurde 2006 massiv erbaut und verfügt über 5 Zimmer, 2 Badezimmer, 1 Gäste – WC sowie einem großen Wohn- und Essbereich. Das Haus ist auf Erd- und Obergeschoss aufgeteilt und verfügt über 168 m², ferner ist das Haus unterkellert und bietet somit genug Lager und Stauraum sowie eine Waschküche. Der Gartenbereich ist eingezäunt. Linksseitig liegt die Garage mit elektrischem Tor. Das Grundstück umfasst 645 m². Das Grundstück und die Bausubstanz sind sehr gepflegt. Aus verkaufstechnischen Gründen wurde die Immobilie mit einer neuen Küche ausgestattet. Die Innenräume wurden mit einem Glattputz und Farbe versehen. Die Böden wurden ebenfalls erneuert. Die Gesamtkosten der Renovierung beliefen sich auf 25.000,00 Euro. Die Immobilie eignet sich zum Mehrgenerationswohnen, Leben und Arbeiten unter einem Dach oder einer großen Familie. Die Immobilie wurde nach Fertigstellung der Modernisierung nach 3 Monaten für 450.000,00 Euro verkauft.
Die Immobilie wird darüber hinaus provisionsfrei verkauft, was ebenfalls einen schnellen Verkauf garantiert.
Die Haltedauer (Ankauf, Renovierung und Verkauf) dieser Immobilie betrug weniger als 6 Monate. Die Rendite vor Steuern betrug 148.750,00 Euro, was einer Rendite von über 49% auf das eingesetzte Kapital entspricht. Ein weiterer positiver Aspekt bei Immobilien aus Sondersituationen ist ein schneller Verkauf. Denn Besitzer von Immobilien wollen naturgemäß das Maximum am Preis erzielen. Auch der üblicherweise eingeschaltete Makler ist an einem Höchstpreis interessiert, da er hieran seine Provision berechnet. Unsere Immobilien werden in der Regel zu 90 % des Marktwertes, ohne Provision und zudem renoviert, dem Käufer angeboten, was zu einer sehr schnellen und effizienteren Umschlaghäufigkeit führt. Die durchschnittliche Haltedauer (Ankauf bis Verkauf) liegt bei ca. 6 Monaten.
Wert der Immobilie - 500.000,00 €
Kaufpreis (50%) - 250.000,00 €
Kaufnebenkosten (max.) 8,5 % - 21.250,00 €
Modernisierung (Pauschal 10%) - 25.000,00 €
Gebühren Forderungsaufkauf (max.) 2,0 % - 5.000,00 €
Gesamtaufwand - 301.250,00 €
Verkaufspreis - 450.000,00 €
Gewinn vor Steuern 148.750,00 €
Warum 8.5 Millionen Euro Eigenkapital?
Dieses Beispiel führt uns nun umgehend zu der spannenden Frage: Was ist mit Zusätzlichen 8.500.000,00 Euro (10 Millionen Aktien zu je 0,85 Euro) Eigenkapital möglich? Auch diese Frage beantworten wir Ihnen gerne anhand einer Gewinnprognose nach Verkauf der freigegebenen Aktien.
Mit einem zusätzlichen Eigenkapital in Höhe von 8.500.000,00 € können weitere Immobilien aus Sondersituationen im Wert von 12.000.000,00 € erworben werden. Hierfür benötigt man ein Eigenkapital in Höhe von 6.000.000,00 €. Der verbleibende Restbetrag in Höhe von 2.500.000,00 Euro wird für die Kaufnebenkosten, Betriebskosten und den Renovierungsaufwand zurückbehalten. Bei den Renovierungsarbeiten geht man durchschnittlich von 10% des Kaufpreises aus.
Wenn wir von einem Einkaufpreis von 50% der gutachterlichen Wertermittlung ausgehen, haben wir Immobilien im Gesamtwert von 12.000.000,00 € erworben. Durchschnittlich werden die Immobilien zu 90% vom Marktwert wiederverkauft. Dieses würde einen Verkaufserlös von 10.800.000,00 € bedeuten. Wie obenstehend schon erörtert, wird der „normale“ Immobilienmakler seine Objekte in der Regel für 110% des gutachterlichen Wertes anbieten um einen Verhandlungsspielraum zu generieren. Unsere Kunden kaufen hier 10% unter gutachterlichem Wert, ohne Maklercourtage und zudem wird die Immobilie im renovierten Zustand verkauft. Dieses führt zu einer schnellen und effizienten Umschlaghäufigkeit.
Gewinnprognose bezogen auf zusätzlichen 8.500.000,00 € Eigenkapital:
Verkaufserlös 10.800.000,00 €
Anschaffungskosten 6.000.000,00 €
Kaufnebenkosten 510.000,00 €
Modernisierung 600.000,00 €
Kosten aus Forderungsaufkäufen 120.000,00 €
Gewinn vor Steuern 4.029.000,00 €
Ausschüttung an die Aktionäre:
Somit wird sich der Gewinn vor Kosten und Steuern auf 3.162.000,00 Euro belaufen. Unter Berücksichtigung der betrieblichen Kosten und anfallenden Steuern sowie einer Kapitalrücklage ist eine Dividende von mindestens 0,08 US Dollar je Aktie ab 2026 realistisch. Das bedeutet für Sie, als Aktionär eine Rendite von 8 % per anno. In den darauffolgenden Jahren wird sich dann, gemäß den wirtschaftlichen Ergebnissen, die Dividende sukzessive erhöhen.
Prognose der kommenden 5 Jahre
Die durchschnittliche Haltedauer einer Immobilie beträgt 6-8 Monate, gerechnet vom Ankauf der Immobilie aus einem Forderungsaufkauf oder einer Zwangsvollstreckung. In dem hier genannten Beispiel sind wir nur von einem 50% Umschlag des Eigenkapitales im ersten Jahr ausgegangen. Im zweiten Jahr wurde dann der Umschlag mit dem Faktor 1des Eigenkapitals berechnet. Ab dem 3 Jahr müsste man dann unter Berücksichtigung des zusätzlichen (aus den Gewinnen der ersten 2 Jahren) freien Kapitals mit dem Faktor 1,5 rechnen, was dann zu einem Gewinn vor Steuern und Dividendenauszahlung von 4.330.000,00 Euro führen würde. Ab dem 4 Jahr wurde dann mit dem Faktor 2 gerechnet. Auf dieses Niveau werden wir dann auch verbleiben, was einen sicheren und reibungslosen Ablauf für die kommenden Jahre gewährleistet.
Warum verbleiben wir ab dem 4 Geschäftsjahr auf gleich bleibenden Niveau?
Eine solide und seriöse Prognose ist uns wichtiger als stetiges und damit oftmals unrealistisches Wachstum zu prognostizieren. Wir als V. Group legen ein Höchstmaß an Wert auf Planungs- und Umsetzungssicherheit. Darüber hinaus muss auch gewährleistet sein, dass die entsprechenden Ankäufe aus Sondersituationen, die nicht in unbegrenzter Form vorhanden sind, stabil bleiben. Auch hier ist es für die V. Group wichtig, über entsprechende Planungssicherheit zu verfügen. Selbstverständlich werden unsere Spezialisten den Markt ständig analysieren und bei Bedarf entsprechende Anpassungen vornehmen. Auch hier ist es der V. Group wichtig, auf Stabilität zu setzten.
1. Nach Ausgabe der Aktien im Gegenwert von 8.5 Millionen Euro ist das erste vollständige Geschäftsjahr 2024.
2. Dieser Wert wird von einem staatlich zugelassen Gutachter erstellt, welcher die Immobilie im aktuellen Ist-Zustand bewertet. Diese Vorgehensweise ist gesetzliche Pflicht z.B. bei Zwangsversteigerungen. Auch bei Forderungsaufkäufen ist ein solches Gutachten vorhanden, damit der Forderungsinhaber auch eine verlässliche Bewertung vorliegen hat.
3. Die V. Group kauft Immobilien ausschließlich aus Zwangsversteigerungen oder über Forderungsaufkäufe, hier liegt der Durchschnittswert für den Einkauf bei ca. 50%.
4. Die Kaufnebenkosten beinhalten die Grunderwerbssteuern, Notar- und Grundbuchamt Kosten. Da diese von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sind, haben wir als feste Größenordnung den Höchstsatz von 8,5% (5% Grunderwerbssteuern, 1,5% Notargebühren und 0,5% Grundbuchamt Kosten) einkalkuliert. In Bayern liegen die Kosten hierfür als Beispiel bei nur 5,5%.
Bei Käufen aus einer Zwangsversteigerung entfallen zwar die Notarkosten, hierfür muss aber eine Gerichtsgebühr und etwaige Zinsen gezahlt werden. Daher haben wir uns entschieden, mit dem Höchstsatz zu kalkulieren, um eine seriöse Prognose erstellen zu können. Etwaige Mehrerlöse würden den Gewinn der V. Group entsprechend erhöhen.
6. Jede von uns gekaufte Immobilie wird entsprechend renoviert und vorhandene Schäden und Instandhaltungsrückstände behoben. Dieses gewährt zum einen eine sichere und unkomplizierte Abwicklung und führt auch zu einem größeren Interesse am Markt. Die Kosten hierfür belaufen sich auf durchschnittlich ca. 10% des Ankaufpreises und dient ebenfalls einer gesicherten Kalkulation. Auch hier würden nicht verbrachte Kosten den Gewinn der V. Group entsprechend erhöhen.
7. Diese Position deckt den Verwaltungsapparat nebst Angestellten und betrieblichen Verantwortlichen ab. Im Zuge einer seriösen Prognose haben wir die Kosten in den Geschäftsjahren 2026 bis 2028 angepasst.
Ab dem Geschäftsjahr 2029 haben wir eine erneute Anpassung vorgenommen, die dann für die weiteren Jahre Bestand hat.
8. Diese Position deckt alle weiteren Kosten wie: Raumkosten, Energie- und Telekommunikationskosten, Reinigungs- und Wartungsarbeiten, Büromaterialien und den Personalkosten für das Sekretariat ab. Hier wurden die gleichen Anpassungen wie unter Punkt 6 bereits ausgeführt vorgenommen.
9. Die Vertriebsprovisionen decken die Bewerbungsphase und unseren strategischen Partner mit ab. Auch hier wurden entsprechende Anpassungen vorgenommen.
10. Zusammenfassung der Kosten, Punkt 1-8.
11. Einnahmen aus dem Verkauf der Immobilien zu 90% aus dem gutachterlichen Wert. Die von uns verkaufte Immobilie ist beim Verkauf entsprechend renoviert, was den Wert der Immobilie steigert. Wie Ihnen schon dargelegt, sichert uns diese Vorgehensweise einen schnellen und effektiven Umschlag unsere Immobilien zu.
12. Die Einnahmen abzüglich der Kosten stellen den Gewinn vor Steuern dar.
13. Die für die V. Group zu berechnen Steuern liegen in den USA für Geschäfte in der EU bei pauschal 13%.
14. Stellt den Unternehmensgewinn der V. Group nach Steuern dar.
15. Geplante Dividendenausschüttung an die Aktionäre der V. Group. Für das Geschäftsjahr 2026 ist eine geplante Ausschüttung von 0,08 US Dollar je Aktie geplant. Für das Geschäftsjahr 2027 wurde eine Ausschüttung von 0,12 US Dollar je Aktie eingeplant. Für die Geschäftsjahre ab 2028 wird eine Ausschüttung von 0,17 US Dollar je Aktie eingeplant. Ab dem Geschäftsjahr 2029 wird mit einer Ausschüttung von 0,20 US Dollar je Aktie eingeplant.
16. Nettogewinn, nach allen Abzügen.
17. Nettogewinn kumuliert.
Bitte beachten Sie, dass es sich bei den Prognosen um reine Beispiele handelt. Diese können sich aufgrund von Verschiebungen oder unvorhergesehene Ereignisse verändern.
